朋友挂了一套二手房，中介张口就说要交 20% 的个税，他按总价一算吓一跳，差点把挂牌价往上抬。卖房个税真不是这么简单一句话，算法和免征条件都得看具体情况。
两种常见计税方式
个人转让住房，按财产转让所得交个人所得税。多数城市实务里有两种口径：一种是核定征收，按成交价的一定比例算，常见在 1% 到 3% 之间，各地不同；另一种是查验征收，按转让收入减去房屋原值和合理费用后的差额，适用 20% 的税率。差额小，核定可能更划算；差额大，反而要看当地口径。具体用哪种，由当地税务按资料和征管规定确定。核定比例不是全国统一，同一个市不同区县都可能有差别，别拿网上的帖子当标准。
满五唯一为什么能免
名下住房持有满五年，并且是家庭唯一住房，转让所得一般免征个人所得税，这就是常说的满五唯一。多套房的认定按家庭为单位，夫妻双方和未成年子女名下的住房一般都会算进去。满二、满五还牵扯增值税，普通住宅和非普通住宅的界限各城市不一样，成交价超过当地上限就按非普通住宅算。房本时间、契税完税时间怎么认定，也影响年限计算，买之前让中介把证件时间列清楚。增值税、契税、中介费是另外的账，别和个税混在一起算。
差额里的原值怎么证明
查验征收要用到房屋原值，靠原购房合同、购房发票、契税票这些材料。装修费、贷款利息在符合条件时可以计入合理费用，但要有票据。继承或赠与得来的房子，原值认定规则更特殊，别照搬普通买卖的经验。房改房、经济适用房的原值和土地出让金规定又不一样，材料要提前问。材料不全，可能就转成核定征收。个税完税凭证要留好，后续办事可能用得上。
卖房个税没有全国统一的一口价，满五唯一、房屋性质、当地口径都会改变结果。卖方承担还是买方承担，合同里要写清楚，实际交易里常由买方代付，但价格上会体现。签合同前把这些税费列进预算，别等过户当天才发现差一笔钱。中介给的税费估算表只能当参考，签合同前带上证件去当地税务或不动产登记窗口问一次，以办理时的口径为准。